W tym dziale naszej strony staramy się odpowiedzieć na częste pytania i wątpliwości jakie mają Klienci rzeczoznawców. Mamy nadzieję, że okażą się one dla Państwa przydatne i naświetlą rozmaite aspekty zagadnienia wyceny nieruchomości.
Katalog niezbędnych dokumentów jest uzgadniany indywidualnie w zależności od rodzaju nieruchomości, celu i zakresu wyceny.
Podstawowe wymagane dokumenty to :
- aktualny odpis z księgi wieczystej
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów
- akt notarialny lub inny dokument określający prawa do nieruchomości (np. orzeczenie sądu)
- decyzja o przydziale lokalu
- zaświadczenie o samodzielności lokalu
- dokumentacja techniczna budynku (rzut lokalu)
-Wycena dla zabezpieczenia kredytów bankowych:
-Wyceny dla potrzeb transakcji kupna – sprzedaży
-Wyceny dla potrzeb ustalenia ceny najmu lub dzierżawy
-Wyceny dla potrzeb postępowania spadkowego
-Wycena dla potrzeb podziału majątku
-Wyceny dla celów podatkowych (odwołanie od decyzji Urzędu Skarbowego)
-Wycena nieruchomości do celów sprawozdań finansowych w rozumieniu przepisów ustawy o rachunkowości
-Wycena dla celów wnoszenia wkładów niepieniężnych (aportu)
-Wyceny dla ustalenia wartości przy przekształceniach własnościowych
-Wyceny dla celów ustalenia wysokości odszkodowań (np. z tytułu wywłaszczenia lub czasowego zajęcia nieruchomości, przeprowadzenia przez nieruchomość urządzeń technicznych)
-Wyceny dla celów ustalenia ceny sprzedaży w trybie przetargu lub w trybie bezprzetargowym
-Wycena dla potrzeb zbycia mieszkań i lokali komunalnych
-Wycena dla potrzeb ustalenia aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania
-Wycena dla celów ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
-Wyceny dla celów ustalenia wysokości opłat planistycznych
-Wyceny dla celów ustalenia wysokości opłat adiacenckich
-Wycena nieruchomości gruntowej w celu jej zbycia na poprawę zagospodarowania nieruchomości przyległej
-Wycena dla potrzeb odwołania się od urzędowych decyzji
-Wyceny dla uzyskania rekompensaty za Mienie Zabużańskie
Wartość rynkowa
Prawodawca w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową definiuje *podobnie: wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków: strony umowy były od siebie niezależne i nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawców majątkowych, którzy dokonują jej oszacowania w procesie wyceny nieruchomości. W potocznym rozumieniu wartość nieruchomości to cena, jaką nabywca jest w stanie zapłacić za nieruchomość.
Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych wyróżniają pięć rodzajów wartości rynkowej nieruchomości, mianowicie:
- Wartość Rynkową dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU)
- Wartość Rynkową dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA)
- Wartość Rynkową dla Optymalnego Wykorzystania (WRO)
- Wartość Rynkową dla Wymuszonej Sprzedaży (WRW)
- Wartość Rynkową dla Przyszłej Sprzedaży (WRP)
Wartość odtworzeniowa
Wartość odtworzeniowa określana jest dla nieruchomości, która ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie jest lub nie może być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Jest to wartość stopnia zużycia nieruchomości, czyli jej odtworzenia z uwzględnieniem upływu czasu. Przez pojęcie zużycia rozumie się utratę wartości szacowanej nieruchomości wynikającą z jej zużycia technicznego (fizycznego), funkcjonalnego (użytkowego)
i środowiskowego.
Wartość katastralna
Wartość katastralna nieruchomości (zwana również często fiskalną) będzie wartością urzędową nieruchomości, określoną w wyniku masowej wyceny, przeprowadzonej okresowo w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Wartość katastralna zawarta będzie w tzw. wielozadaniowym katastrze nieruchomości (Zintegrowany System Katastralny), który powstanie po modernizacji i zintegrowaniu Ewidencji Gruntów i Budynków, Ewidencji Podatkowej Nieruchomości oraz Ksiąg Wieczystych. Zgodnie z art. 162. ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość katastralna nieruchomości, będzie wykorzystywana m.in. do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości - do ustalenia podstawy podatku katastralnego.
